깡통전세 주의보! 전세 계약 시 주의사항 알아보기

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기 전세보증금반환보증 사고 건수와 금액은 1595건, 3407억 원으로 분기 기준 사상 최다·최대 기록을 갱신했다고 합니다. 전셋집을 구하기 두렵게 만드는 ‘깡통전세’! 과연 무엇일까요? 오늘은 IBK기업은행과 함께 안전하게 전세 계약하는 방법에 대하여 알아보아요.

깡통전세란?

‘깡통전세’는 매매가보다 전세보증금과 같거나 더 높은 매물을 말합니다. 즉, 매매가 1억인 집을 1억~1억 1천에 전세로 내놓은 경우 깡통전세가 되는 것이지요. ‘집주인의 주택담보대출금+세입자의 보증금=집값의 80% 이상인 집’도 깡통전세입니다. 매매가 3억 인 집을 2억 4000만 원짜리 전세로 내놓았을 경우 깡통전세로 의심해 볼 수 있습니다. 이런 깡통전세는 매매 거래가 적은 지방에 많았습니다만, 최근에는 수도권에서도 많이 나타나고 있습니다.

깡통전세가 위험한 이유는 전세보증금 사고가 일어날 수 있기 때문입니다. 정상 계약을 하고, 세입자 과실 없이 계약을 만료하더라도 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 게다가 집주인이 주택담보대출을 많이 받아서 매매한 집이라면 더욱 그 위험성이 커지고요. 특히 아파트보다 다세대주택(빌라)에서 사고가 자주 일어나는데요. 다세대주택 거래자에는 아직 부동산 정책에 익숙하지 않은 청년 세대가 많아 더욱 주의할 필요가 있습니다. 피해자가 점점 많아지자 검찰도 ‘깡통전세’의 사기 위험성과 심각성을 인지하고 여러 대응책을 마련하고 있습니다. 

어떻게 전세가 매매보다 비쌀 수 있죠?
깡통전세가 늘어난 이유

상식적으로 생각해보면 전세가 매매보다 비싸다는 건 잘 이해가 되지 않습니다. 일반적으로 부동산 시세가 안정되어 있을 때는 매매가 전세보다 비싼 것이 정상인 것이 맞죠. 하지만 부동산 시세가 불안정하면 어떨까요? 즉, 집값이 갑자기 하락하게 된다면 어떨까요? 집주인 입장에서 두 가지 어려움이 발생합니다. 첫째, 집값이 떨어지면 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 생깁니다. 집값이 1억일 때 9천만 원에 전세를 놓았는데, 집값이 8천만 원으로 떨어진다면 보증금을 돌려주기 어렵겠죠. 둘째, 집값이 떨어지면 평균 전세가도 낮아지므로 새로 새 입자를 구할 때 보증금 차액이 생길 수 있습니다. 전세 계약 시 세입자가 교체되는 경우가 많은데요. 만약 9천만 원에 입주한 세입자가 다음 세입자에게 당시 전세가인 8천만 원만 받게 될 경우, 나머지 1천만 원은 집주인이 내야 합니다. 만약 집주인에게 현금 자산이 없다면 처음 세입자는 1천만 원을 돌려받을 수 없게 되는 것이죠.

깡통전세가 발생하는 또 다른 원인에는 ‘갭투자’가 있습니다. 갭투자는 집값과 전셋값의 ‘갭(=차액)’을 이용해 집을 사는 것입니다. 예를 들면 1억짜리 집을 세입자 전세금 9천만 원을 제외한 1천만 원에 사는 것이죠. 집값이 오를 때는 이렇게 거주 목적이 아니라 단기 투자 목적으로 전세를 낀 매매를 하는 외지인이 많아지기 마련입니다. 실제로 서울의 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%까지 늘어났다고 합니다. 더 문제가 되는 것은 갭투자자가 보통 매매 대비 전세 비율이 높은 집(보통 80% 이상)을 구매한다는 것입니다. 이런 투자자는 보통 ‘매매가-전세가’에 해당하는 현금 자산만 가지고 있는 경우가 많아, 집값이 떨어지면 전세금을 제대로 돌려주지 못합니다.

보증금을 지키는 3가지 꿀팁

내 소중한 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까요? 만약 전세로 집을 구하셨다면 입주 후 바로 실행하셔야 할 몇 가지 방법들이 있습니다. 딱 3가지만 기억하시면 전셋집에서도 안심하고 지내실 수 있습니다.


첫째, 전입 신고를 꼭 하셔야 합니다
임대 계약에서 전입 신고는 특히 중요합니다. 전입 신고를 하지 않거나 취소하면 그 순간부터 전세금에 대한 ‘우선변제권’을 잃을 수 있습니다. 우선변제권이란 집을 빌린 사람이 보증금을 다른 사람(채권자 등)보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 즉, 이 집이 경매에 넘어가는 등의 문제가 생기더라도 보증금을 1순위로 받을 권리를 보장해주는 것이죠. 이 권리는 전입신고를 해야 발생하기 때문에, 이사한 날 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다.


둘째, 주민센터에 가셔서 ‘확정일자’를 받으시거나 ‘전세권설정’을 하셔야 합니다
확정일자란 계약(증서)에 나온 날짜가 그 계약의 증거로 작용하도록 공증력을 부여하는 걸 말합니다. 더 쉽게 말하자면, ‘이 계약이 이 날짜로부터 발생했으므로 나중에 수정하거나 무효처리할 수 없다’고 인증을 받는 것을 말합니다. 앞에서 말씀드린 전입신고를 하면 발생하는 ‘우선변제권’, 그리고 전세계약서 내용을 보증하는 데에 중요한 역할을 합니다. 전입신고와 같이 이사한 날 바로 하시는 게 좋겠죠!


셋째, ‘전세보증금 반환 보증보험’에 가입하시는 것도 좋습니다
이 보험은 전세 계약 종류 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금을 책임져주는 상품입니다. 만약 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 기관에서 그 금액을 임차인에게 돌려주죠. 보험(보증)료는 집값과 부채(대출) 비율에 따라 조금씩 다르므로 내 계약 조건과 비교하며 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 아래 링크를 통해 대표기관 HUG(주택도시보증공사)의 보증내용을 살펴보실 수 있어요.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

안전하게 전세 보증금을 지키려면 계약 전부터 ‘깡통전세’에 대해 잘 알고 위험 매물은 피해가는 것이 가장 중요합니다. 또한, 오늘 알려드린 3가지 방법을 통해 내 권리를 꼭 챙겨가길 바랍니다. 앞으로도 IBK기업은행이 여러분의 생활에 도움이 되는 정보를 가득 담아 돌아오겠습니다. 감사합니다.