전세가 하락기에도 끄떡없는 비결! 전세금 지키는 '반환보증'

소중한 전세금 확실히 지키는 법!

전세계약이 끝났는데 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하고 있다면? 전세 가격이 하락하면서 깡통전세가 불안하다면? 전세입주자라면 전세가격이 하락하고 있다는 뉴스 기사만 봐도 가슴이 덜컹 내려앉곤 할 텐데요. 몇 가지만 꼼꼼히 확인해 전세 계약을 하면 이런 걱정을 할 필요가 없습니다. 대표적인 것이 전세금 반환보증인데요. 의외로 잘 모르시는 분들이 많죠. 의미와 종류 등 전세금 반환보증에 관한 자세한 내용을 알아봅니다!  

전세자금대출을 받을 때 꼭 확인해야 할 것!

전세자금대출을 받을 때 꼭 지불하게 되는 것이 바로 ‘보증(보험)료’인데요. 그 용도를 잘 모르시는 분들이 많습니다. 전세자금대출은 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이지만, 소유권이 임대인에게 있는 전세집을 담보로 잡을 수 없기 때문에 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는 것이죠.

문제는 이때 보증의 종류를 잘 확인해야 한다는 겁니다. 전세자금대출의 보증은 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉘는데, 상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 주는 보증, 즉 전세자금대출금에 관한 보증입니다.  반면, 반환보증은 전세 계약이 종료됐는데도 전세 보증금을 반환 받지 못한 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환해주는 보증, 즉 전세 보증금 전액에 대한 보증이죠. 또한, 채권보전절차는 보증기관에서 전담하기 때문에 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 됩니다. 따라서 보증 종류에 대해 숙지하고, 목적에 맞게 신중히 선택하는 것이 중요합니다.

‘전세자금 안심대출’이란?

그런데 반환보증을 가입하고자 한다면 전세자금대출을 받을 때부터 꼭 확인해야 할 것이 있습니다. 은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 3개의 보증기관에서 보증하는데요. 모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하지만, 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’에만 있기 때문이죠. 보증료를 두 가지나 내면 비용 부담이 클까 염려하시는 분들도 있으실 텐데요. 전세자금 안심대출의 경우 상환보증료율이 상대적으로 낮게 책정되어 반환보증료가 추가된다고 해서 비용 부담에 큰 차이가 나지는 않는답니다. 연 소득 4천만원 이하(신혼부부 6천만원 이하), 다자녀·한부모 가구 등 사회적 배려계층에 해당된다면 보증료의 40%를 할인 받을 수도 있죠. 단, 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하의 주택만 가입이 가능하기 때문에 기준 금액을 초과하면 보증금을 낮추고 일부 월세로 돌리는 반전세 등을 고려하는 것도 방법입니다. 입주할 거주지가 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높다고 생각된다면, 혹은 임대인이 대출 등이 많아 보증금 반환이 걱정된다면 반환보증을 선택하는 것이 좋습니다.

‘채권양도’에 대해 임대인에게 충분히 설명해주세요!

간혹 전세자금 안심대출을 통해 가입하는 반환보증에 대해 임대인이 부동산 소유권에 불이익이 있게 되는 건 아니냐고 오해하고 거부하는 경우가 생길 수 있는데요. 임대인은 전세계약 종료 시 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하기만 하면 채권양도계약이 자동 소멸되므로 부동산 소유권에 아무 영향도 끼치지 않음을 충분히 설명해야 합니다. 이 부분은 은행에서 별도로 안내하지만, 은행에서 전화가 갈 수 있다는 얘기는 미리 해두는 것이 좋겠죠.

대출을 안 받았어도, 이미 전세 계약을 한 후에도 반환보증 가입 가능!

만약에 전세자금대출을 받을 때 안심대출을 이용하지 않았다면, 혹은 대출을 받지 않았지만 반환보증에는 관심이 있다면, 별로도 가입도 가능하니 걱정하실 필요 없답니다! 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 단독가입 상품을 판매하고 있기 때문인데요. 보증금 요건·보증요율 등이 다르기 때문에 잘 골라서 가입하면 됩니다. 단, 전세 기간에 맞는 가입기한을 설정하는 게 중요하겠죠. 각각 할인 적용 조건이 있는지 맞는지 확인 후 활용하시면 더욱 저렴하게 보증에 가입할 수 있습니다. 이때는 임대인의 사전동의도 필요 없고, 임대인에게 사후통보(채권양도통지)하기 때문에 오해 상황 발생이 적지만, 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요할 수도 있다는 것을 알아 두시기 바랍니다.

전세 보증금을 못 받았을 때 대처법

반환보증 가입자인 세입자가 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환 받지 못했다면, 다른 조치 없이 임차권 등기명령을 마친 후 보증기관에 이행 청구만 하면 됩니다. 임차권 등기명령이란, 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도로, 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청 보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 되며, 이때 세입자는 집을 비워주고 보증금을 수령할 수 있죠.

소중한 전세 보증금, 불안해 할 필요 없이 안심하고 지키는 방법, 이제 알게 되셨나요? 전세금 반환보증을 통해 보증금 반환 걱정 없이 안전하게 전세계약을 진행해 보시기 바랍니다!