‘공시가격 현실화’? 실거래가와 공시가격 어떤 차이가 있나요?

---

최근 몇 년 사이 서울을 비롯한 전국 각지의 집값이 급격하게 상승하면서 여러 논란과 우려 또한 끊임없이 이어지고 있습니다. 정부의 공시가격 현실화 정책 역시 유주택자, 무주택자, 다주택자 할 것 없이 대다수 사람들이 관심을 가지는 이슈인데요. 공시가격은 어떻게 책정되는 것이며 공시가격 현실화란 무엇인지, IBK기업은행과 함께 확인해 보세요!

 

실거래가와 공시가격의 개념 정리, 공시가격은 어떻게 정해질까?

부동산 가격을 지칭하는 용어 중에 ‘실거래가’와 ‘공시가격’, ‘공시지가’가 있습니다. 실거래가는 '시장에서 실제로 거래된 가격'으로, 매도인이 매물에 대해 원하여 부르는 값 즉, '호가'와는 완전히 다른 개념입니다. 따라서 실제 계약이 이루어지지 않은 매물의 가격은 '실거래가’라고 할 수 없습니다.

공시지가와 공시가격은 같은 뜻으로 생각하기 쉽지만 알고 보면 의미가 약간 다릅니다. 공시지가는 국토교통부가 선정한 ‘표준지’를 기준으로 산정되는 ‘토지’의 단위면적당 가격이며, 공시가격은 국토교통부가 정한 ‘표준지’ 및 ‘표준주택’을 바탕으로 매겨지는 개별 ‘토지와 주택’을 포괄하는 가격을 뜻하는 말입니다.

개별 단독주택의 공시가격은 공시지가와 마찬가지로 정부가 지정한 ‘표준 단독주택’을 기준으로 산정되지만, 수많은 이들이 거주하는 아파트, 빌라 같은 공동주택의 경우는 조금 더 복잡합니다.

우선 국토교통부가 해당 공동주택에 대한 현장 조사를 통해 특성과 시세를 파악하고, 건물의 적정가격 기준, 실제용도 기준, 사법상 제한 상태, 공법상의 제한 상태를 모두 고려하여 공시가격을 산정합니다. 그리고 산정된 공시가격에 대해 주택의 소유자는 물론 관계인들의 의견을 취합하여 반영하며, 중앙부동산평가위원회, 행정기관 등의 심의를 거쳐 공시가격을 공고합니다.

공고함으로써 끝나는 것이 아닙니다. 공시가격에 대한 이의신청을 반영하고 재조정하여야 비로소 공동주택의 공시가격 산정이 마무리된다고 합니다.

 

2021 공시가격 결정 공시, 부동산 ‘공시가격 현실화’에 대한 배경

전국 집값이 나날이 상승함에 따라 주택 공시가격 현실화 필요성에 대한 논의가 지속적으로 이루어지던 가운데, 정부는 지난해 시세 대비 평균 69%(공동주택 기준)에 이르던 공시가격을 2030년까지 시세의 90%까지 단계적으로 끌어올리겠다는 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 수립하였습니다. 이로써 2021년 국토교통부가 공시한 전국 공동주택 공시가격은 평균 약 19% 상승하였는데요. 이는 2005년 공시가격 제도가 도입된 후 14년 만에 최대 상승률이라 할 수 있는 수준이라고 합니다.

공시가격 현실화에 대한 문제의식은 지난해 혹은 올해 갑자기 나온 이야기는 아닌데요. 이렇게 실제로 공시가격 현실화가 추진된 배경은 집값 급등으로 인해 실거래가와 공시가격의 갭이 커진 점, 주택 유형 및 가격대별 현실화 격차가 벌어져 형평성이 떨어지는 점 등을 보완하여 부동산에 합리적인 가치를 반영하기 위해서라고 합니다.

 

꼬리에 꼬리를 무는 논란, 공시가격 현실화에 민심이 들끓는 이유

공시가격은 공공정책 기준이자 재산세, 취득세, 상속세, 종합부동산세 등 각종 조세의 부가 기준이고, 건강보험료, 장애인연금, 학자금 장기상환 대상자 등에 대한 산정 및 판단 기준이기도 합니다. 때문에 공시가격 변동에는 국민적 관심과 다양한 의견이 집중될 수밖에 없습니다.

공시가격 현실화를 통해 국민들이 납부하는 세금에 부담을 더하는 것이 아니냐는 의문과 염려에 대하여, 윤성원 국토교통부 제1차관(국토교통부 장관 직무대행)은 지난 4월 27일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 재산세율을 인하했고, 건강보험료 부담이 늘어나지 않도록 재산공제액을 늘리는 등 보완했다”는 입장을 밝힌 바 있습니다.   

그럼에도 불구하고 서울과 제주를 비롯한 몇몇 지역에서는 현실화율에 대한 오류를 지적하는 의견을 발표하였고, 공시가격 이의신청 건수 또한 크게 증가하였는데요. 이와 관련해 부산, 대구, 경북, 제주 등 4개 시·도지사가 오세훈 서울시장과 함께 공시가격 현실화에 대한 공동 대응에 나서기로 하여 또 다시 거센 후폭풍이 예상되고 있습니다.

하루 빨리 현명한 정책과 제도가 마련되어 우리나라 부동산 시장을 둘러싼 논란의 불길이 서서히 잡혀가길 기대해봅니다.