내 집 마련을 위한 상식! 부린이를 위한 주택담보대출 관련 핵심 용어 LTV, DTI, DSR

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2021년 새해에도 여전한 대한민국 부동산 열기! 많은 사람들의 관심이 부동산에 쏠려있는 만큼 뉴스와 기사를 통해 부동산 관련 용어들이 자주 등장하고 있습니다. 특히, 주택을 매매할 때 피할 수 없는 대출 관련 용어들은 가뜩이나 복잡한 머리를 더 아프게 만들곤 합니다. 

당장 집을 사거나 팔 계획이 없더라도 알아두면 언젠가 분명 쓸모 있을 부동산 용어! 오늘은 주택담보대출에 관련된 핵심 용어 세 가지를 이해하기 쉽게 정리해보았습니다. 

 

1. LTV (담보인정비율) : 우리 집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있는가

LTV는 ‘Loan to Value Ratio’의 약자로 주택담보인정비율을 뜻합니다. 금융기관에서 주택담보대출을 신청할 때 담보주택 시세의 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 정하는 것입니다. 즉, LTV가 높으면 대출 가능 금액이 높아지고 LTV가 낮아지면 대출 가능 금액 또한 낮아집니다.

예를 들어, 현재 투기과열지구로 지정된 서울에서는 부동산 안정화 대책으로 인해 9억 원 이하의 주택에는 LTV 40%, 9억 원 초과분에는 LTV 20%의 규제가 적용되고 있습니다. 따라서 서울에서 10억 원의 주택을 담보로 대출을 신청할 경우, 최대 대출 가능 금액은 3억 8천만 원(9억에 대한 40%+1억 원에 대한 20%)으로 예상할 수 있겠습니다.

 

2. DTI (총부채상환비율) : 연 소득을 고려해 얼마까지 대출이 가능한가

‘Debt to Income Ratio’의 약자인 DTI는 연 소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는 용어입니다. 쉽게 말해 대출자의 연간 소득에서 1년 동안 상환해야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비중이라고 할 수 있습니다. 이는 개인의 채무 상환에 대한 능력을 평가하는 지표라고 할 수 있으며, 대출이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하여 무분별한 대출을 막기 위한 제도라고 볼 수 있습니다.

이에 따라 DTI가 40%로 제한된 상황에서, 연 소득이 3천만 원인 직장인이 대출을 받고자 한다면 대출 원리금 상환액은 1천2백만 원을 넘을 수 없게 됩니다. 또한 금융기관에서 DTI를 산정할 때 최소 2년 치 연간 소득 증빙자료를 제출해야 하는데, 이때 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 신고소득과 인정소득이 일정 부분 차감되니 참고하시기 바랍니다.

 

3. DSR (총부채원리금상환비율) : 기존 모든 대출을 고려하여 얼마까지 대출이 가능한가

2018년 10월부터 도입된 DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자로 대출자가 기존에 실행한 모든 종류의 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

앞서 설명한 DTI의 경우 주택담보대출에 대한 원리금과 기타 대출의 이자만 포함되지만, DSR은 주택담보대출은 물론 신용대출과 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 모든 종류의 대출을 포괄하여 대출 한도가 정해집니다. 때문에 개인의 채무 상환 능력을 DTI보다 더욱 세심하게 평가하고 판단하는 지표라고 할 수 있습니다.

연 소득이 5천만 원이고 연간 상환 원리금이 2천만 원인 대출자의 DSR은 40%가 됩니다. 이때 DSR 한도가 80%인 금융기관에서 대출을 추가로 실행하고자 할 경우, 대출자가 받을 수 있는 대출 가능 금액은 기존 대출금(40%)을 제외한 나머지 40%, 즉 최대 2천만 원으로 예상할 수 있습니다. 참고로 DSR의 기준은 70%이며 이를 초과할 경우 ‘위험 대출’, 90%를 초과할 경우 ‘고위험 대출’로 분류된다고 합니다.

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LTV, DTI, DSR
이렇게 세 가지 용어만 알아도 부린이 탈출!
대출은 자신의 상황을 파악하여
신중하게 진행하시기를 권해드립니다.