분양가상한제 앞두고 집값 껑충! 내 집 마련 플랜 어떻게 세울까?

민간택지 분양가상한제 시행! 내 집마련을 위해 고려해야 할 것들

8월12일, 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선안을 발표했는데요. 당초 10월부터 시행될 것으로 예상됐던 제도가 지난 1일, 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 한해 6개월 유예가 결정되면서 내집마련 계획을 세우고 있는 분들을 갈팡질팡하게 만들고 있습니다. 이번 분양가상한제 시행에 따른 변화는 무엇인지, 내집마련 전략은 어떻게 짜야 좋을지, IBK기업은행과 함께 꼼꼼히 따져보겠습니다:)

분양가상한제란?

먼저 분양가상한제가 무엇인지부터 자세히 알아볼까요?

아파트와 같은 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비, 즉 감정가에 가산비를 더해 정하고, 반드시 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도가 바로 분양가상한제인데요.  인기가 높은 일부 지역 아파트의 분양가가 필요 이상으로 높아지는 경우가 많기 때문에 이 같은 제도를 통해서 분양가를 안정시키는 것을 목적으로 시행된다고 할 수 있습니다.

분양가상한제가 이번에 처음 실시되는 것은 아닌데요. 아파트 투기 열기가 높아지기 시작한 1977년부터 제도 시행을 시작한 이래 외환위기, 투기 과열 아파트 가격 상승 등의 상황에 따라 폐지와 완화를 거듭하며 지금까지 이어져 오고 있는 것이죠.

그리고 올해 8월, 민간택지 아파트에 분양가상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화하게 됐는데요. 그 내용을 자세히 살펴보면, 기존에는 필수 요건을 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역이었지만, 이를 투기과열지구 지정 지역으로 바꾸고, 재개발·재건축 등 정비사업 아파트의 경우 입주자 모집 공고 시점부터 분양가상한제를 적용하기로 한 점을 확인할 수 있습니다. 전매제한 기간도 인근 시세 이상은 5년, 80~100%는 8년, 80% 미만이면 10년으로 제한해 단기 시세차익을 취하기 위해 투기 목적으로 아파트를 분양 받는 것을 예방하도록 했죠.

분양가상한제 발표 이후 달라진 것들

사실상 이처럼 정부가 민간택지에 분양가상한제를 적용하려는 이유는 나날이 상승하는 서울 강남의 재건축 아파트 분양가를 잡기 위해서라고 해석할 수 있는데요. 3.3㎡당 5000만원에 육박하며 투기 과열이 이루어지고 있는 이 같은 현상이 주변 집값까지 자극하는 것을 막기 위한 것이죠. 정부는 이번 제도 변경으로 분양가가 시세보다70~80% 정도 하락하는 결과를 초래해 집값이 떨어지게 될 것이라 기대하고 있습니다.

하지만 정부 발표 이후 무주택 서민의 내집마련 문턱이 낮아지고, 시세 대비 반 토막 수준의 분양가격이 주변 시세를 끌어내리는 효과보다는 오히려 공급 부족 우려로 아파트 가격 상승폭이 더 커지고, 수 억원의 프리미엄을 기대하는 무주택자들이 분양 시장으로 몰리면서 청약 과열 현상이 나타나고 있습니다. 또, 분양 대기수요가 증가하면서 전셋값까지 오름세를 보이고 있죠. 이처럼 본격 제도 시행 전 많은 혼란이 야기되자 지난 1일, 정부는 관리처분인가를 받은 재건축 단지에게 분양가 상한제 적용을 6개월 미뤄주는 방침을 발표했습니다.

분양가상한제 시행이 부동산 시장에 미치는 영향은?

이번 분양가상한제 개정을 통해 가장 주목할 점은 앞으로 수도권에서 분양가상한제를 적용 받은 주택에 당첨되면 사실상 10년간 주택을 팔지 못하게 된다는 것입니다. 지금은 분양 받은 주택을 3~4년 후면 매매할 수 있기 때문에 단기 시세차익을 노리는 투기 목적의 수요가 많은 게 사실인데요. 앞으로는 시세 차익을 노리기 위해 거주가 아닌 투자 목적으로 아파트를 분양 받는 것이 힘들어지게 되는 것이죠.

반대로 당첨되기만 한다면 로또 당첨보다 더 안정적인 수익을 기대할 수도 있기에 분양 열기가 더해질 수도 있는 상황입니다. 실제로 강남권이나 경기도 과천 등 준강남지역의 경우 이미 분양가가 10억원대를 훌쩍 뛰어 넘었고, 이렇게 되면 중도금대출이 사실상 어려워져 결국 현금부자들에게나 분양이 이루어질 가능성이 높아지게 될 것이란 우려도 큽니다. 현실적으로 현금 6억원 이상을 갖고 있어야 서울 신축 아파트 청약을 해볼 수 있을 테니까요.

분양가상한제 적용에 따른 내집마련 전략은?

따라서 내집마련을 위한 전략도 분양가상한제에 맞춰 잘 세워야 하는데요. 시세보다 낮은 분양가로 내집마련에 성공할 수 있도록 상황에 따른 계획이 필요한 시점이죠.

- 청약통장을 갖고 있는 무주택자라면?

주거 목적으로 아파트 분양을 희망하고 있다면 분양가상한제 시행 이후에 분양을 받는 것이 조금이라도 자금 부담을 덜 수 있는 방법입니다. 또, 무주택자를 우선 당첨자로 선정하기 때문에 당첨 기회로 늘게 됐죠. 단, 이때 청약 가점이 중요한데요. 부양 가족 수 등 현실적으로 가점을 받을 수 있는 상황을 최대한 이용하는 것이 유리합니다.

- 청약통장을 갖고 있지 않은 무주택자라면?

청약통장이 없다면 하루라도 빨리 가입을 하는 것이 중요합니다. 당첨 확률을 높이는 청약 1순위가 되려면 주택 종류별로 차이는 있지만 대개 2년 이상 유지, 24회 이상 납부의 조건을 갖추어야 하는데요. 예치금이 300~600만 원 정도 들어있고, 오랫동안 청약 통장을 유지하고 꾸준히 납부하면 유리한데다, 꼭 1순위가 아니어도 미분양이 발생했을 때 2순위도 기회가 넘어오는 경우도 있으니 일단 만들어 놓는 것이 우선이죠.

- 유주택자라면?

이미 집이 있지만, 여러 가지 이유로 새 아파트에 청약을 원하는 경우에도 추첨제로 공급되는 주택에 청약이 가능한데요. 다만, 당첨이 된 후에는 기존 소유주택을 6개월 이내에 처분해야 하고, 전매기한이 최대 10년으로 강화되기 때문에 분양을 받기 전에 지금 살고 있는 주택과 새로 분양 받은 주택 중 보유 가치를 충분히 검토해 보는 것이 중요하죠. 또, 분양이 아닌 기존 주택 매입의 경우에는 분양가상한제 시행 이후 매입을 해야 낮아진 분양가의 혜택을 조금이라도 받을 수 있을 것으로 전망됩니다.

분양가상한제 시행! 말도 많고 탈도 많지만, 시행이 결정된 만큼 현명하게 판단하고 내집마련 플랜에 적절하게 활용하는 것이 중요하겠죠. 자신의 상황에 따라 조건들을 하나하나 따져 보고 가장 유리한 방향으로 내집마련 기회를 잡아보시기 바랍니다:D