봐도 봐도 어려운 양도소득세 파헤치기!

양도소득은 토지나 건물과 같이 일정하고 고정적인 자산을 양도할 때 발생하는 소득을 의미합니다. 양도소득세는 이러한 양도소득을 대상으로 부과됩니다. 양도소득세를 이해하기 위해서는 취득과 양도의 개념부터 짚고 넘어가야 하는데요. 증여나 상속, 즉 무상으로 자산이 이전되는 경우에는 양도소득세가 적용되는 대신 상속세 혹은 증여세가 부과됩니다. 부동산을 거래할 때 붙는 양도세는 양도가액(판 가격)과 취득가액(산 가격)은 국토교통부의 개별공시지가와 각각의 주택가격, 일반건물과 아파트와 같은 공동주택은 국세청의 기준시가를 적용합니다.

▶양도가액 – 토지 등을 유상으로 그 대가로서 받은 금액

▶취득가액 – 자산의 최초 구입가격. 건설의 경우 제조원가나 목적에 맞게 소요되는 부대비용

▶기준시가 – 양도소득세의 과세 계산에 있어 취득가액과 양도가액으로 보는 기준 금액

▶개별공시지가 – 국토해양부가 발표하는 표준공시지가를 기준으로 하는 개별토지에 대한 단위면적당 가격

---

과세 대상, 그것이 궁금하다!

 

다음으로 양도소득세 납부가 필요한 과세 대상을 알아보겠습니다. 첫째로 토지와 건물, 둘째로 부동산을 취득하고 이용할 수 있는 부동산 권리, 셋째로 대주주의 거래분과 장외거래분이 포함되는 상장법인과 비상장법인의 주식, 끝으로 골프, 헬스클럽, 콘도 회원권, 토지나 건물, 부동산 권리와 함께 양도하는 영업권 등이 있습니다. 다만, 주식일지라도 상장법인의 주식을 양도해도 대주주가 아니면 해당하지 않습니다. 따라서 소액주주의 경우는 양도소득세 과세가 발생하지 않습니다. 

---

모두에게 부과되지는 않는다?

양도소득세의 목적은 단기적인 투기 거래를 감소시키기 위해 존재합니다. 따라서 일정한 조건이 충족되면 감면받을 수 있는 비과세 항목이 마련되어 있습니다. 가령, 주택을 팔면서 1세대 1주택을 2년 이상 유지하면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 2014년 이전까지는 3년 이상 보유해야 했으나 개정 소득세법이 시행되며 2년으로 변경되었습니다. 또한, 파산선고를 받으며 발생하는 처분 소득, 대통령령으로 정하며 발생하는 농지의 교환 및 분합 소득 역시 양도세가 면제됩니다. 더불어 아파트형 공장을 지은 후 5년 이상 임대를 거쳐 양도하거나 8년 이상 살면서 직접 가꾼 농지를 양도하는 것도 비과세 대상이 됩니다. 

---

거짓 계약서 작성하면?

 

작년 8월에 발행된 국세청 안내서에 따르면, 부동산이나 분양권을 양도하고 거짓계약서를 작성하면 매도자는 물론, 매수자 모두가 양도소득세를 과세받거나 감면을 받을 수 없게 됩니다. 이에 더해 실제 매매가격을 거짓으로 신고할 시에는 부동산(토지나 건축물)에 대한 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과되니 반드시 지양해야 합니다. 아울러 거짓 계약서를 작성해 양도세를 신고하지 않거나 과소신고하면 납부불성실가산세와 무신고·과소신고가산세가 부과됩니다.

---

필요 서류 놓치지 말자!

 

양도소득 과세표준 예정신고 혹은 확정신고를 할 때에는 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’, ‘취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서’와 다음 증빙서류를 지참해 주소지 담당세무서에 제출하면 됩니다. 

이 외에도 국세청 홈택스 ‘자주 묻는 상담사례’ 코너에서는 양도소득세에 관한 헷갈리는 질의에 대한 답을 확인할 수 있답니다. 복잡하고 낯선 양도소득세에 대한 지식을 습득해 아는 만큼 보이는 절세 효과를 누리시길 바랍니다.