[양도소득세] 손실을 활용한 양도소득세 절세 전략

부동산 절세, 세법 개정안에 답이 있다

손실을 활용한 양도소득세 절세 전략!

3채의 주택을 보유한 은퇴 예정자 김상덕 씨, 신문을 볼 때마다 걱정이 이만저만이 아닙니다. 서울의 대형 아파트 가격이 계속 떨어진다는 기사 때문입니다. 앞으로의 전망도 부정적이다 보니 한숨만 나옵니다. 우선 서울 강남구의 집 한 채를 처분하기로 마음먹고 알아보니 8억 원에 매도할 수 있다고 합니다. 12억 원에 산 집이어서 괜히 손해만 봤다는 생각이 듭니다. 세금이라도 줄여야 할 텐데 좋은 방법이 없을까요?

아파트를 올해 팔까? 내년에 팔까?

방안을 찾던 김상덕 씨는 IBK기업은행 PB고객부를 찾았습니다. 그곳에서 세무 컨설팅을 받으면서 새로운 사실을 알게 되었습니다. 

“2012년 말까지는 다주택자에 대한 양도소득세중과제도가 유예됩니다. 6%에서 38%의 기본 세율과 30%의 장기 보유 특별공제가 적용되고 있습니다. 게다가 지난 8월 8일에 기획재정부는 양도소득세중과제도를 폐지한다고 발표했습니다. 이제 다주택자라 해도 어느 때 팔든 기본 세율 및 장기 보유 특별공제가 적용되는 겁니다. 시세가 더 떨어지기 전에 매도하는 것이 더 나은 방안이 아닌가 생각됩니다.”

매도 자금으로 운용 수익을 취하거나 다른 자산에 투자하는 것이 현명하다는 컨설팅이었습니다. 뒤이어 전문 세무사가 이렇게 덧붙였습니다.

“2012년 세법 개정안에 의하면 2013년과 2014년에 취득한 주택은 단 하루만 보유했다가 팔아도 매도 이익에 대해 기본 세율이 적용됩니다. 1년 이내에 40%에 달하는 단기 양도 세율이 적용되지 않습니다. 따라서 공·경매 등으로 주택을 매수할 계획이라면 세법 개정 후에 주택을 취득하는 것이 바람직합니다.”

아파트 매도해도 손실이 났다면?

김상덕 씨처럼 강남 아파트 A를 매도하여 손실이 났다면 ‘손실(양도차손)통산제도’를 활용하는 것이 좋습니다. 한 해에 2개 이상의 자산을 매도했는데 1개의 자산에서 손실이 난 경우 그 손실을 다른 자산의 이익에서 통산할 수 있는 제도입니다. 즉, 강남 아파트 A와 강북 아파트 B를 같은 해에 팔게 되면 강남 아파트 A의 손실과 강북 아파트 B의 이익이 상계되어 부과되는 세금이 없어지는 것입니다. 

김상덕 씨가 강북 아파트 B를 따로 매도하면 양도소득세와 지방소득세를 합해 90,447,000원을 납부해야 합니다. 그러나 같은 해에 강남 아파트 A를 매도하면 통산 양도 차익이 0원이 되므로 세금을 낼 필요가 없습니다. 또한 2채의 아파트를 매도하여 양천 아파트 C만 남게 되면 김상덕 씨는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받게 되므로 결과적으로 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 

단, 한 가지 기억해야 할 점이 하나 있습니다. ‘손실통산제도’는 다음 해로 이월 공제되지 않는다는 사실입니다. 따라서 손실이 발생한 해에 시세가 상승한 다른 자산을 매도해야 한다는 점입니다. 사례에서는 아파트를 예로 들었지만 토지, 상가, 골프 회원권 등도‘손실통산제도’를 활용할 수 있습니다.

비상장주식도 '손실통산제도'를 활용할 수 있을까?

세법에서는 과세 대상 자산을 1 그룹과 2그룹으로 나눕니다. 1그룹은 ‘토지·건물·부동산에 관한 권리·기타 자산’이며, 2그룹은 ‘법인의 주식 및 출자 지분’입니다. 1 그룹과 2그룹의 손실은 같은 그룹 내에서 통산할 수 있지만 다른 그룹과는 통산할 수 없습니다. 따라서 비상장 주식을 매도해 손실이 났다면 시세가 상승한 다른 비상장 주식을 매도하는 것이 양도소득세를 절세할 수 있는 방안입니다.

글 : 양경섭 IBK PB고객부 세무사

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