전세 계약 시 ‘근저당권’ 확인하라던데… 저당권-근저당권 무슨 뜻인가요?

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초면에는 너무 어려운 그 말, 저당권과 근저당권

여러분은 언제 처음 직접 집을 구하는 경험을 해보셨나요? 거주지에서 먼 곳에 위치한 학교나 직장에 다니게 되면서 비교적 어린 나이에 자취방을 구하게 되신 분도 계실 거고, 계속 부모님과 함께 거주하다가 결혼을 앞두고 신혼집을 구하면서 처음 계약을 해보신 분도 계실 텐데요. 처음 집을 구하다 보면 발품을 팔아 정보를 얻는 것도 힘들지만, 처음 보는 계약 관련 용어들을 이해하기가 여간 어려운 것이 아닙니다. 

오늘은 전월세 계약 시 등기부등본에서 종종 보게 되는 ‘저당권’, ‘근저당권’의 의미와 차이에 대해 알아보고자 하는데요. 먼저 민법이 명시한 저당권과 근저당법의 정의부터 확인해볼까요? 👀

민법 제356조(저당권의 내용) 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 민법 제357조(근저당) ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

자기채권, 우선변제, 점유의 이전… 아주 모르는 단어는 아니지만 그렇다고 모든 사람들이 단번에 개념을 이해할 수 있을 정도로 쉬운 말들도 아닌데요. 구체적인 예를 통해서 저당권과 근저당권이 무엇인지 더 알아보도록 하겠습니다. 

대출 담보로 집을 ‘저당’ 잡혔다고?

A씨가 IBK기업은행에서 주택담보대출을 받는다고 가정하여 보겠습니다. 은행에서는 A씨가 대출을 상환하지 않는 상황에 대비하여 A씨의 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려줍니다. 만약 대출금을 제때에 상환하지 않으면 대출금에 상응하는 만큼의 부동산에 대한 권리는 IBK기업은행으로 넘어가게 되겠죠. 이렇게 IBK기업은행이 A씨의 부동산을 담보로 잡는 것을 A씨의 부동산에 저당권이 설정됐다고 표현할 수 있으며, IBK기업은행은 저당권자로서 A씨의 대출금 상환이 이뤄지지 않았을 때 이 부동산(저당물)의 경매를 청구할 수 있습니다. 그리고 경매가 진행되면 가장 먼저 금액을 지급받게 됩니다(자기채권의 우선변제를 받을 권리). 

그럼 근저당권은 무엇일까요? 기본 개념은 저당권과 동일한데, 여기에 채권최고액에 대한 내용이 추가된다고 이해하시면 수월합니다. A씨가 대출받은 금액 중 일부를 상환하거나 또는 이자를 연체하는 상황을 가정해봅시다. 채권액이 변경되었으니 그에 맞게 저당권도 다시 설정해야 합니다. 번거롭겠지요! 그래서 채권자는 이러한 변동상황을 고려하여 처음에 돈을 빌려줄 때부터 실제 채권액보다 약 10~20% 높은 금액을 ‘채권최고액’으로 두는데, 이렇게 장래에 생길 수 있는 채권에 대한 담보도 포괄하는 저당권을 근저당권이라고 합니다. 근저당권을 설정하면 A씨가 도중에 이자를 연체하여 채권액이 증가하더라도 채권자가 다시 저당권을 설정하지 않아도 되는 것이죠. 

이러한 편의성 때문에 대부분 담보는 저당권이 아닌 근저당권으로 설정되고 있습니다. A씨처럼 부동산에 근저당권이 설정되면 부동산 등기부등본 을구에 해당 내용이 명시됩니다.  

계약하려는 집에 근저당권이 설정돼 있다면?

전월세 구할 때, 등기부등본에 근저당권 설정 내용이 있는 집은 피하라는 얘기 많이 들어 보셨을 텐데요. 근저당권이 설정된 집에 입주를 하였는데 집 주인이 대출금을 상환하지 못하는 최악의 경우, 집 주인의 채권자(근저당권자)는 해당 집을 경매에 부칠 수 있는 권리를 갖습니다. 그리고 매매가 성사되면 앞서 말씀드렸듯 근저당권자가 매각 대금에 대한 우선변제권을 가지므로, 이 과정에서 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 등의 피해를 입을 가능성이 있습니다. 

이러한 내용을 잘 숙지하시고, 전월세 계약 시에는 등기부등본 을구를 꼼꼼히 살펴서 근저당권이 설정돼 있는지, 채권최고액이 너무 높지는 않은지 등을 꼭 확인하세요. 

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낯선 개념들 때문에 더 어려운 전월세 계약. 그래도 쉽게 지치지 마시고 중요한 내용 꼼꼼히 확인하셔서 든든한 내 집 구하기에 성공하시기를 IBK기업은행이 응원합니다.