노후 준비의 시작! 주택연금 제대로 알아보기

100세 시대라는 말이 너무나 익숙해진 시대입니다. 은퇴 이후에도 40년 가까이 생활을 꾸려가야 하는 상황이죠.  은퇴 전과 같은 윤택한 삶을 꾸리기 위해서 더 꼼꼼히 계획을 세워야 할 필요가 있습니다. 오늘은 그런 노후 준비에 도움이 될 중요한 정보를 준비해보았습니다. 바로 2007년에 출시된 ‘주택연금’ 입니다. 아직 여러모로 알쏭달쏭한 점이 많은 주택연금, 오늘 IBK기업은행과 함께 알아보겠습니다.

 

주택연금이란?

주택연금은 내가 소유한 집을 담보로 국가에서 평생 연금을 지급하는 제도입니다. 담보제공 방식에 따라 두 가지 종류 중 하나를 선택할 수 있습니다. 첫째는 ‘저당권 방식’입니다. 주택소유자가 집의 소유권을 그대로 가지고, 한국주택금융공사에서 저당권을 설정합니다. 둘째는 ‘신탁방식’입니다. 주택 소유권을 한국주택금융공사로 이전하고, 공사는 우선수익권을 담보로 취득합니다.

이런 주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 9억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 분이라면 누구나 이용할 수 있습니다. 가입 연령은 부부 중 나이가 젊으신 분의 나이를 기준으로 합니다. 연금 월 지급금은 연령이 높을수록 많아지고, 낮을수록 줄어듭니다. 소유한 집이 많은 다주택자도 부부 소유 주택의 가격 총액이 9억 원 이하면 신청할 수 있습니다. 단, 이때 집 가격 책정 기준을 잘 알고 계셔야 합니다. 주택연금에서 기준으로 삼는 주택가격은 한국주택금융공사(HF)에서 인정하는 시세, 즉 ‘공시가격’입니다. 이 공시가격은 아파트의 경우 한국부동산원 시세를 적용하며 그 외 주택 및 오피스텔은 감정기관의 평가를 적용합니다.

 

주택연금의 장점은?

주택연금의 가장 큰 장점은 주택연금에 가입한 주택에서 노후 거주 공간 및 연금을 보장받을 수 있다는 것입니다. 이를 국가가 보증해준다는 점도 매력적입니다. 두 번째는 부부 중 한 분이 돌아가셔도 연금 수령액이 그대로라는 점입니다. 혼자 남으시더라도 부부가 지급받기로 했던 연금과 동일한 금액을 받을 수 있습니다. 셋째는 상속인에게 부담이 없다는 점입니다. 연금을 지급받다가 부부 모두 사망하실 경우, 한국주택금융공사에서 주택을 처분하여 연금을 정산합니다. 이때 연금 수령액이 주택 처분 금액보다 커도 차액이 상속인에게 청구되지 않습니다. 반대로 처분한 집값이 연금 수령액보다 많아서 돈이 남게 되면 상속인에게 지급됩니다.

또한 주택연금은 세금 공제 혜택도 있습니다. 주택연금 가입에 필요한 저당권 설정 시 주택가격이나 보유 수에 따라서 설정 금액의 0.2%인 등록면허세가 공제됩니다. 주택공시가격이 5억 원 이하이면서 1가구 1주택자라면 최대 75%까지 공제됩니다. 여기에 해당하지 않아도 등록 면허 세액이 400만 원 이하라면 75%를 공제받을 수 있고, 400만 원을 초과한다면 300만 원을 공제받을 수 있습니다. 또한 연금을 지급받는 중에는 대출이자 비용에 대해서 연간 200만 원 한도로 소득공제를 받을 수 있으며, 재산세를 25% 감면받습니다.

 

주택연금의 단점은?

주택연금의 가장 큰 단점은 연금 가입 후 주택 가격이 상승해도 연금지급액에 반영되지 않는다는 점입니다. 다만 이는 주택 가격이 하락할 경우 장점으로 작용합니다. 가격이 하락하는 것도 연금지급액에 영향을 주지 않기 때문입니다. 두 번째는 주택연금에 가입한 주택을 통해 월세, 전세 등 임대이익을 얻을 수 없다는 점입니다. 주택 일부를 무보증 월세로 빌려줄 수는 있습니다만, 임차인이 월 임대료를 연체할 경우 보증금에서 제외할 수 없다는 우려가 생깁니다. 또, 주택연금을 이용하려면 소유자나 배우자 중 한 명이라도 그 주택에 실제로 거주하셔야 하므로 어떤 형태로든 임대수익을 발생시키기에 제한이 많습니다.

또한 주택연금에 가입하더라도 주택 소유권은 연금 가입자께 있기 때문에 재산세와 건강보험료를 계속 납부하셔야 합니다. 그리고 주택연금 가입 후에 중도해지를 하시게 되면 그간 지급받았던 연금 수령액과 이자를 한 번에 상환해야 하며, 5년 이내 재가입도 불가능합니다. 따라서 가입 전 신중한 고려가 필요합니다.

 

주택연금의 인기, 해마다 다르다고?

주택연금의 인기는 해마다 달라집니다. 한국주택금융공사에 따르면 2021년 주택연금 가입은 1만 805건이었고, 2022년 주택연금 가입은 1만 4,580건이었다고 합니다. 1년 사이에 무려 34.9%가 늘어난 것입니다. 왜 이런 현상이 발생한 것일까요? 

주택연금의 인기는 부동산 가격의 영향을 받습니다. 집값이 오르지 않거나 하락하는 상황이라면 주택연금의 인기가 많아집니다. 위에서 살펴본 것처럼, 가입 시 집값을 기준으로 연금 수령액이 책정되고, 집값이 변해도 연금 수령액에 영향을 주지 않기 때문입니다. 반면에 집값이 오르고 있거나 그럴 전망이 있을 때는 주택연금의 인기가 적어집니다. 연금 수령 총액보다 집을 매매하거나 임대하여 얻는 금융 수익이 더 클 수 있기 때문입니다. 정리하면, 집값과 주택연금의 인기는 반비례한다고 할 수 있습니다. 

이처럼 주택연금은 장단점이 확실합니다. 내가 소유한 주택에서 거주하면서 부부가 노후 동안연금을 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점이지만, 임대수익과 주택가격 상승 차익을 얻을 수 없다는 단점도 있습니다. 또, 부동산 가격의 영향을 받기 때문에 장기적인 시선으로 신중히 검토해야 합니다. 나의 주택은 연금 가입, 임대수익 중 어느 쪽으로 활용해야 노후 보장에 유리할지 전문가와 함께 고민해보시는 것이 좋습니다. 이에 한국주택금융공사에서는 현 주택을 통해 주택연금을 받을 시에 예상 연금 수령액은 얼마인지 확인하고 가입 상담을 받을 수 있도록 지원하고 있습니다.

 

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오늘은 IBK기업은행과 함께 그간 궁금한 점이 많으셨을 주택연금에 대해 알아보았습니다. 처음에는 복잡하고 막막해 보일 수 있지만, 오늘 주택연금에 대해 잘 알게 되신 것처럼 준비하는 과정에서 건강한 노후 준비에 점점 자신감이 붙으실 것이라 믿습니다. IBK기업은행이 여러분의 행복한 노후를 응원합니다 :)