‘부알못’을 위한 부동산 상식! 다가구주택과 다세대주택의 차이

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외관으로 구분 불가! 비슷한 듯 전혀 다른 다가구주택과 다세대주택

요즘 어딜 가든 ‘사람 둘 이상이 모이면 부동산 이야기를 한다’는 말이 돌 정도로 부동산에 대한 온 국민의 관심이 뜨겁습니다. 오랜만에 만나는 친구, 매일 보는 가족, 심지어 처음 보는 사람과도 부동산에 대해 열띤 토론을 하는 분이 적지 않을 것 같은데요. 어떤 분야든 아는 만큼 보이는 법! 부동산에 대한 간단한 상식들을 제대로 알고 있다면 더 많은 것을 보고 또 얻을 수 있지 않을까요?

오늘 IBK기업은행에서는 많은 분들이 헷갈리거나 혼용해서 사용하고 있는 부동산 상식, 다가구주택과 다세대주택의 특징과 차이점에 대해 알려드리겠습니다. 

똑같은 건물인데 하나는 다가구주택, 하나는 다세대주택인 이유는?

경험이 많은 부동산 전문가도 등기부등본이나 건축물관리대장을 확인하기 전까진 정확하게 구분하기 어려운 다가구주택과 다세대주택. 건축법상 다가구주택과 다세대주택은 전체 면적 660㎡ 이하로 동일하며, 외관으로 구별하는 게 쉽지 않아 살고 있는 사람조차 자신이 사는 건축물이 어떤 것인지 알지 못 하는 경우가 있다고 합니다. 

먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 정의를 먼저 살펴보겠습니다. 다가구주택은 ‘단독주택 내에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 구획된 주택 유형’이며, 지하층을 제외한 3층 이하 19가구까지 건축이 가능합니다.

다세대주택은 ‘한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 4층 이하의 영구건물’이라고 정의되어 있습니다. 다가구주택보다 1개 층 더 건축이 가능하며, 우리가 일반적으로 ‘빌라’라고 부르는 건물 대부분은 다세대 주택이라 여겨도 무방합니다. 

건축법상 1개 층 차이가 있긴 하지만 ‘여러 가구’가 살 수 있는 주택이라는 의미에서 여전히 두 개념을 헷갈리기 쉬울 것 같은데요. 다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 소유권의 개념이라고 할 수 있습니다. 

다가구주택은 법적으로 ‘단독주택’으로 분류되며 건축물 전체의 소유주가 한 사람이지만, 다세대 주택은 각 호실마다 소유권이 나누어져 있고 매매와 개별 등기가 가능합니다. 때문에 다세대주택은 연립주택, 기숙사, 아파트 등과 마찬가지로 ‘공동주택’으로 분류됩니다. 

다가구주택 소유자는 다주택자가 아니라고? 달라지는 세금과 사라지는 혜택

다가구주택과 다세대주택은 외관상 차이가 거의 없지만, 주택 거래 시 양도소득세 등 세금 정산에 대한 부분은 천지차이라고 할 수 있습니다. 다가구주택은 법률상 단독주택에 해당하기 때문에 몇 가구가 살든 건물 전체는 ‘1주택’이 되고 건물주 역시 1주택자가 됩니다. 

하지만 다세대주택은 각 층별, 호별로 등기가 분리되어 있기에 각 세대가 ‘주택’으로 취급되며 다세대 소유주는 다주택자로 구분됩니다. 따라서 내년부터 조정대상지역 내 다세대주택 건물주는 주택 매매 시 종전보다 10% 높은 양도세가 중과되며, 이 외에도 주차장 등 여러 기준에 따라 세금 부과 체계가 조금씩 다릅니다. 

다가구주택 역시 이미 3개 층으로 지어진 건물(1층이 필로티 주차장일 경우 제외)에 증축을 하면 다가구주택의 요건에서 벗어나 곧바로 다주택자가 될 수 있으며, 9억 원을 초과하는 상가 겸용 주택의 경우, 상가와 주택을 구분해서 양도세가 부과될 예정이라고 하는데요. 2022년부터는 주택 면적보다 상가 면적이 작을 경우 적용된 세제 혜택 또한 사라지게 된다고 합니다. 

다가구주택과 다세대주택, 주택 거래 시 꼭 알아두어야 할 점

다세대주택의 경우 각각 개별 등기가 가능하기 때문에 건물 자체의 보증금이 아닌 입주하고자 하는 호실의 대출 유무와 액수를 확인하는 것이 좋습니다. 또한 매입 시에는 등기부등본과 건축물 관리 대장을 함께 살펴보며 각 서류의 정보들이 일치하는지 확인하는 과정도 중요합니다. 

다가구주택은 전세금반환보증보험이 불가능하며 등기부등본상 권리관계를 제대로 파악하는 것이 어렵기 때문에 임대차 계약 시 더 많은 주의가 필요합니다. 건물 전체의 보증금과 대출 금액을 미리 꼭 알아두는 것은 물론, 만약 주택 담보 대출금과 세입자들의 보증금이 시세의 70~80%를 넘길 경우 계약하지 않는 것이 안전하다고 합니다. 

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다가구주택이든 다세대주택이든 내 집을 찾는 일이 점점 더 고달프고 어려워지는 요즘, 오늘 함께 살펴본 내용이 부디 안전하고 편안한 자신만의 공간을 마련하는 데 도움이 되길 바랍니다.