소중한 내 보증금, 권리금 지키는 방법

달라진 상가건물임대차보호법! 주요 개정 내용을 소개합니다

내 가게를 열 때 대부분의 경우 상가에 세를 얻어 보증금과 관리금, 그리고 월세를 지불하게 됩니다. 임차인 입장에서는 비용도 많이 들고, 생업인 만큼 안정적인 운영이 보장되길 바랄 수밖에 없는데요. 하지만 현실은 끊임없는 분쟁이 이어지고 있는 것이 바로 이 상가임대차 부분입니다. 따라서 우리나라에서는 상가건물임대차보호법을 제정해 상가 임차인을 보호하고, 원활한 상가임대차가 이루어질 수 있는 기준을 마련하고 있죠. 그런데 이 법안이 최근 개정을 해 몇 가지 주요 사항이 크게 달라졌습니다. 자영업을 준비하는 분들이라면 꼭 알아 두어야 할 개정 내용을 IBK기업은행이 전해 드립니다😊

상가건물임대차보호법이란?

상가건물임대차보호법은 상가건물을 빌리거나 빌려줄 때 적용되는 법으로, 영세 상인들이 상가건물을 임대할 때 보증금 등을 보호하기 위한 차원에서 마련된 법안입니다.  

여기서 상가건물이란 현행 소득세법·부가가치세법·법인세법에서 규정하는 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하는데요. 그러니까 우리가 흔히 알고 있는 상가건물의 임차인이라도 종교, 자선단체, 동창회 등의 사무실처럼 사업자등록을 하지 않으면 상가건물임대차보호법 적용 대상이 아닌 것이죠. 법인과 외국인 포함 사업자등록을 마친 경우만 해당됩니다.

법안의 주요 내용은 상가의 임대료, 보증금을 올릴 때 기존 금액의 12%를 초과할 수 없다는 것! 그리고 일정 금액 이상의 상가임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다는 것인데요. 상가 세입자들도 주택 전세처럼 세무서에서 확정일자를 받으면 경매, 공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있어 안정적으로 상가건물을 인정받을 수 있게 되도록 하는 것이 이 법안의 근본 취지라고 할 수 있습니다.

개정 전후 바뀐 점 전격 비교!

이렇게 2002년 11월부터 시행돼 오던 상가건물임대차보호법이 지난해 11월과 올해 4월, 두 차례에 걸쳐 대폭 개정됐습니다! 크게 달라진 점은 총 5가지로 볼 수 있는데요. 어떤 점이 어떻게 달라졌는지 자세한 내용을 살펴볼까요?

① 계약갱신요구권 5년에서 10년으로 연장

상가건물임대차보호법에 의해 임차인이 보장받을 수 있는 영업권이 5년에서 10년으로 2배나 늘었습니다! 계약만 잘 지키고 별다른 귀책사유가 없는 한 10년 동안 안정적으로 상가를 임차해 운영할 수 있는 것인데요. 임차인에 대한 보호가 더욱 강화되어 임차인이 계약 종료 1개월 전 갱신요구권을 행사하는 경우 임대인이 갱신 거절 통지를 하더라도 최대 10년까지 계약이 갱신될 수 있는 것이죠. 반대로 계약을 종료하고 싶은 임대인은 갱신할 때마다 보증금을 많이 늘려서 임차인이 자발적으로 계약 유지를 포기하도록 하는 방법을 취하고 싶을 텐데요. 현행법상 보증금은 5% 범위 내에서만 증액 요청이 가능해 막무가내식 보증금 인상은 어렵다는 것을 알아 둬야 합니다.

② 권리금 회수 기회 보호 기간이 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대

가게를 낼 때는 보증금과 월세 외에 추가로 드는 비용이 있습니다. 바로 상권과 단골손님 등 장사할 권리를 사고파는 ‘권리금’인데요. 상가건물임대차보호법에 의해 임차인의 권리금이 인정되고 새로운 임차인에게 돌려받을 수 있도록 되어 있죠. 단, 권리금 회수 기회 보호 기간에 한해서인데요. 이 기간이 개정에 의해 기존 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 늘어났습니다! 따라서 임대차 계약 종료 6개월 전부터 임차인은 신규임차인을 주선하여 임대인으로 하여금 임대차 계약 체결을 요구할 수 있죠. 물론, 임차인이 차임을 3기에 달할 만큼 연체하거나 임차 건물을 훼손하는 등 임차인의 의무를 불이행했을 때는 계약 종료 시 권리금 회수가 어려울 수 있다는 것에 주의해야 합니다.

③ 전통시장에도 권리금 관련 규정 적용

하지만 그동안 상가건물임대차보호법의 권리금 보호 대상에서 전통시장은 제외가 됐었는데요. 이제 개정 법안을 통해 전통시장도 보호받을 수 있게 됐습니다! 대규모 점포로 등록된 전통시장도 권리금 보호대상에 포함되며, 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가 회수가 보장되는 것이죠. 법 시행 당시 임대차를 지속 중인 전통시장 임대차에도 적용되니 안심하세요~

④ 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설

상가건물 임대차 분쟁이 발생했는데, 처리 과정이 길고 비용 부담이 걱정이라면? 막막하고 답답하기만 하실 텐데요. 이런 분들에게 도움이 되는 곳도 신설됐습니다! 바로 대한법률구조공단의 전국 6개 상가건물임대차분쟁조정위원회인데요. 이곳을 통해 신속하고 경제적으로 분쟁을 처리할 수 있게 됐죠. 올해 4월 설립된 상가건물임대차분쟁조정위원회는 임대인과 임차인 사이의 상가건물임대차와 관련된 다양한 법률분쟁을 처리하는 곳으로, 변호사, 감정평가사, 건축가, 공인회계사, 교수 등 30여 명의 심사관과 조사관으로 구성되었답니다. 조정신청 이후 조정성립까지 최대 60일(+30일 가능) 이내에 신속하게 처리되기 때문에, 빠른 해결이 가능하죠! 

⑤ 환산 보증금 기준 증액

환산 보증금은 보증금과 차임으로 된 계약이 있는 경우 보증금, 그리고 월세에 100을 곱한 금액의 합을 말하는데요. 상가건물임대차보호법은 임대차 환산 보증금의 한도를 규정해 놓고 있어 이 한도를 넘어서는 경우에는 법적 보호가 적용되지 않도록 하고 있죠. 너무 높은 금액은 영세 상인을 보호하려는 법의 취지에 어긋나기 때문입니다. 그런데 이 한도가 지역별로 크게 인상됐습니다! 시행령 개정에 따르면 서울 기준 9억원까지 보증금이 높은 가게도 법의 보호를 받을 수 있게 됐는데요. 또, 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만원 이하로, 광역시 등은 5억 4천만원 이하로, 그 밖의 지역은 3억 7천만원 이하로 상향됐습니다. 이렇게 되면 법의 보호를 받는 임차인이 90%에서 95%로 대폭 늘어 난다니 이제 안심하고 자영업을 하실 수 있겠죠?

여기서 잠깐! 우리 가게 환산 보증금 계산법 환상 보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 예) 보증금 2억원, 월세 450만원이라면? 2억 + (450만 × 100) = 6억5천만이므로, 환산 보증금은 6억 5천만원!

달라진 상가건물임대차보호법, 이제 명확하게 정리가 되셨나요? 각 개정 내용마다 시행 시기가 다르고, 케이스마다 적용 여부가 달라질 수 있으므로 미리 확인하시고요. 안정적인 법적 보호 아래 자영업의 꿈을 이뤄 보시기 바랍니다:D

※ 참고

http://jmagazine.joins.com/forbes/view/328012

https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=5484&cid=43659&categoryId=43659

https://blog.naver.com/marketagency/221526188006

http://naver.me/50qDywAu

http://naver.me/F2cCc5m7

https://www.hankyung.com/economy/article/2019071426681