20년 뒤에도 강남은 여전히 비쌀까?

분양가상한제 시행 이후에도 굳건한 강남 집값! 강남의 미래는?

서울 집값이 꾸준히 오름세를 이어가고 있는 가운데, 정부가 추진하고 있는 분양가상한제에 대한 논란이 뜨겁습니다. 특히 금싸라기 땅값의 지표로 여겨지는 강남의 미래에 대한 예측이 갈리면서 귀추가 주목되고 있는데요. 분양가상한제는 왜 시행하고, 그럼에도 불구하고 강남 집값이 비싼 이유는 무엇인지, 어떤 정책에도 흔들리지 않는 강남 집값의 이유에 대해 IBK기업은행과 함께 알아봅니다!

분양가상한제 시행 두 달, 집값은 오히려 상승?

지난 달 민간 아파트 분양가격까지 정부가 결정하는 분양가상한제가 도입됐지만, 오히려 서울의 아파트값은 22주 연속 상승을 기록하고 있습니다. 특히 강남 아파트 가격은 더 뛰고 있는데요. 분양가상한제가 확대 시행되면 오히려 새 아파트의 공급이 줄 것이란 우려가 커졌고, 최근 자립형사립고 폐지와 대학입시 정시확대 등 교육 정책이 바뀌면서 학군 지역의 가치가 더욱 높아졌기 때문으로 분석되고 있습니다.

강남권의 아파트 가격이 상승하면 서울 전체의 집값 상승으로 이어져 본래 분양가상한제의 시행 취지에 어긋날 것이라는 비판도 나오고 있는 상황인데요. 강남 재건축 단지를 중심으로 한 내년 4월 분양가상한제가 본격 시행되면 아파트 매물 잠김 현상은 더욱 뚜렷해져 집값이 천정부지로 오를 수 있다는 의견도 강합니다. 분양가상한제에 따른 전매규제로 시장에 나오는 매물은 줄어드는데, 수요는 계속 높아지고 저금리 상황까지 이어지니 강남 집값을 잡기란 결코 쉽지 않을 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있습니다.

분양가상한제가 뭐기에?

그렇다면, 요즘 뜨거운 관심을 받고 있는 분양가상한제란 정확히 어떤 제도일까요?

분양가상한제란, 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도를 말하는데요. 쉽게 말해, 분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 정부가 아파트 가격을 규제하는 것이라 할 수 있습니다.

분양가상한제가 이번에 처음 실시된 것은 아닌데요. 1977년 처음으로 도입돼 그 동안 시행착오를 겪으면서 시대의 변화에 따라 개정을 거듭해왔습니다. 그리고 올해 10월 29일, 상한제 대상을 민간택지 범위까지 넓혀 투기과열지구를 규제하겠다는 목표로 추진하게 됐죠. ‘최근 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역’으로 기준이 크게 완화돼 서울 전 지역과 세종, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 투기과열지구로 지정됐습니다. 상한제 시행 이후 대상 지역에서 입주자모집공고를 내는 단지는 무조건 분양가상한제를 적용 받게 되는데요. 상한제 적용 단지의 경우 주변 시세와 분양가 차이에 따라 전매제한 기간도 달리 적용됩니다. 분양가가 주변 시세의 100% 이상일 때 전매제한 기간이 5년, 80% 이상~100% 미만일 때는8년, 80% 미만이라면 10년까지 늘어나게 됩니다.

강남, 그 찬란한 변천사

현재 강남 모습

이미지 출처 : 월간조선 뉴스룸

1980년대 강남 모습

이번 분양가상한제 시행의 실질적인 타깃이 된 강남은 그럼, 어떻게 될까요? 현재까지는 끄떡없어 보이지만 20년 뒤에도 사정이 같을까요?

그 답을 얻기 위해서는 빛나는 강남의 역사를 한 번 되짚어 볼 필요가 있을 것 같은데요. 1970년대, 당시 가장 노른자위 땅이었던 ‘영등포의 동쪽’이라는 의미로 ‘영동’이라 불리던 강남에 아파트가 들어선지도 벌써 40년을 넘어섰습니다. 이전까지만 해도 경기도 땅이었던 곳이 1963년 서울로 편입되면서 지금의 강남이 만들어졌었죠.

영화 <말죽거리 잔혹사>가 증명하듯 강남은 원래 논밭이었던 땅이었는데요. 1966년 서울시가 영동개발계획을 내놓으면서 ‘말죽거리에 땅을 사면 떼돈을 번다는 소문이 퍼지고 투자 자금이 대거 몰려 들면서 지금의 강남 땅값이 형성되기 시작했습니다. 이후 한남대교와 경부고속도로 개통 등의 호재를 맞이하면서 강남의 땅값 평균은 7년만에 20배 이상 뛰었습니다. 그리고 10년 후인 1979년에는 다시 100배가 뛰면서 그야말로 ‘넘사벽’인 강남 땅값 신화를 이어오고 있는 것이죠. 이후 고속터미널 이전, 명문고교 이전, 4대 입시학원 이전, 지하철 2호선 개통 등 강북 인구를 강남으로 유인하려는 정부의 시책과 맞물려 강남은 명실공히 대한민국 최고의 황금지역으로 자리잡고 있습니다.

강남 집값의 미래는?

특히 1978년 압구정동에 현대아파트가 들어서면서 프리미엄만 4천만원에서 5천만원까지 웃도는, 그야말로 아파트 부흥기를 열게 됐는데요. 이때 이후로 모든 집값의 기준이 아파트, 그것도 강남 아파트 기준으로 시세가 결정되는 계기가 되었습니다.

따라서 우리나라의 부동산 규제 정책의 역사는 강남과 정부의 힘겨루기의 역사라고 해도 과언이 아닙니다. 뭘 어떻게 막아도 결국 강남은 강남이라는 의견도 지배적입니다. 예전만큼 3대가 호황을 누릴 로또 수준은 아니더라도 강남 불패 신화는 계속될 것으로 보이는 만큼 분양가상한제를 확장한 현실적인 집값 안정 정책이 필요한 때입니다:D