달라진 2019년 부동산 정책 꼼꼼하게 체크하기!

연초부터 부동산 전문가 10명 중 8, 9명이 집값 하락을 전망하고 있습니다. 대출규제가 강력한 가운데, 세금부담은 시간이 흐를수록 더 커지기만 하는 데요. 정말 대한민국 집값은 40년간의 대세 상승을 드디어 끝내는 것일까요? 2019년 부동산 시장의 바뀌는 정책들과 함께 향후 집값 흐름을 좌우할 3대 이슈들에 대해 집중적으로 분석해보고자 합니다.  

 

달라지는 부동산 정책들도 알아 두어야

지난 2017년 그렇게 뜨거웠던 부동산 열풍이 싸늘하게 식고 있습니다. 2018년 여름까지도 일명 ‘용산·여의도 통합개발’ 이슈에 오버슈팅(급등)이 나왔지만 이후 정부의 초강력 부동산 규제책인 ‘9·13대책’ 이후 시장은 완전히 얼어붙었다 할 수 있죠. 2019년 연초 주택시장의 화두는 거래가 급감한 ‘거래절벽’를 맞이했는 데요.

4월 말이 되면 작년 대비 크게 오른 단독주택과 공동주택(아파트), 토지의 공시가격이 확정되고, 연말에는 지난해 통과된 종합부동산세 인상안에 따라 세금 부담도 커졌고, 대출자의 상환능력을 중심으로 대출을 제한하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 궤도에 오르면서 돈 빌리기는 매우 어려워질 수밖에 없죠.

이런 상황을 종합해보면 2019년 부동산 시장은 최악으로 흘러갈 가능성이 높지만 변수도 존재하는데 바로 시중에 풀려 있는 1,100조 원이 넘는 ‘유동자금’ 이예요. 여기에 올해 풀리는 토지보상금도 30조 원이 넘는데 이 돈들은 다시 부동산을 기웃거릴 수밖에 없는 거죠.

 

올해 바뀌는 부동산 정책

 

올해 바뀌는 부동산 정책 중 가장 큰 관심사는 역시 ‘주택임대소득 분리과세’인데요. 기존에는 연간 2,000만 원 이하의 주택임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 올해부터는 분리과세가 적용됩니다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만 원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만, 등록사업자가 아니면 기본공제 200만 원, 필요경비 인정비율 50%로 축소됩니다.

고가 주택에 대한 종합부동산세 개정안도 적용되는데요. 1주택자는 공시가격이 9억 원(시세 약 14억 원) 초과, 다주택자는 합산 공시가격이 6억 원을 초과할 경우 종부세 과세 대상이 됩니다. 바뀐 종부세를 보면 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 확대되고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자는 0.6~3.2%로 확대되는 거죠. 보유세(재산세+종부세) 부담 상한선도 조정되는데 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상 지역 2주택자는 200%까지 늘어나게 됩니다.

신혼부부에게 반가운 소식도 있어요. 올해 생애 최초 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해주기 때문이죠. 이미 분양을 받아 중도금을 내고 있어도 올해 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있어요. 신혼 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내이며(재혼 포함), 소득 기준은 외벌이 연 5,000만 원 이하/맞벌이 연 7,000만 원 이하여야 합니다.

청약시장은 100% 무주택자 위주로 움직입니다. 분양권/입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제는 무주택자에게 우선 공급됩니다. 한편, 올해부터는 사실혼 배우자가 주택을 소유하면 1가구 1주택의 비과세 혜택에서 제외하게 됩니다. 다주택가구가 위장이혼을 통해 양도소득세 비과세를 적용받는 것을 원천 차단하기 위해서라고 합니다.